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201年卖地收入将再破万亿占地方财政收入

2019-08-16 19:38:49来源:励志吧0次阅读

  因统计口径不同(国土部依照土地成交时间统计,财政部依照土地出让金入库时间统计),两个部委发布的数据略有不同,但差额不大。2014年1月上旬,国土部会召开全国国土资源工作会议,届时土地出让数据便会对外公布。

  2011年全国土地出让收入曾达到 .15万亿元的历史高峰,2012年回落到2.7万亿元。

  虽然201 年的数据尚未出炉,但依照此前官方和民间机构的统计,可以推断今年土地出让收入有望创下历史新高。

  一是财政部的数据。财政部部长 曾表示,今年1~7月,国有土地使用权出让收入20151亿元,增长49.4%。此后财政部也发布数据称,今年前三季度全国国有土地使用权出让收入268 6亿元,同比增加8900亿元,增长49.6%。

  一般而言,每年的三四季度是地方土地出让的高峰期,如果全年土地出让收入能维持40%以上的增速,则今年土地出让收入将达到 .78万亿元。

  对于今年土地收入有望再破 万亿元,另一个民间数据可以进行佐证。

  中国指数研究院的报告显示,201 年1~11月全国 00个城市土地出让金总额为2.7万亿元,同比增长62.2%。

  中指院所统计的城市范围为 00个,而我国现有城市超过600个,按照近 年的规律,其余 00多个城市全年土地出让收入在6000亿元~7000亿元之间。简单汇总计算,今年全国土地出让收入也有望达到 . 万亿~ .4万亿元。

  这个数据区间也大致符合今年房地产市场的整体走势。今年大中城市房价一直处于涨势,年中之后更为明显,京沪广深四个一线城市房价已经数月同比涨幅超过20%。

  房价涨势凶猛,作为“原料”的土地市场自然水涨船高,无论是土地单价抑或地块总价之高,均数番突破历史纪录。

  如中指院统计,201 年1~11月,全国 00个城市各类用地楼面均价为1174元/平方米,较去年同期上涨 2.5%。其中住宅用地楼面均价为1610元/平方米,同比上涨25.9%。

  如果从1999年统计至201 年,则15年来的全国土地出让收入总额将达到19万亿元左右。当然,土地出让收入的增长高峰是在2004年后,因为当时土地招拍挂政策出炉,土地出让的市场化进程开始提速,此后土地出让收入便不断创下新高。

  占地方财政收入比例最高七成

  土地出让收入增加,一方面给外界营造房价可能还将上涨的预期,另一方面使得地方政府在发展经济过程中腾挪的空间更加宽松。

  自1994年分税制改革后,土地出让金收入基本划归地方政府,实践过程中逐渐演变成地方的第二财政。土地收入在地方政府本级财政收入中占了较大比例,一些城市甚至会超过50%。

  土地财政成因已久,且多为外界诟病,其理由多为推高房价或者酿成征地纠纷。但也有观点认为,现有中央地方财政体制下,地方事权多而财力小,缺少税源,不得不借助变现土地资源发展经济。

  根据财政部数据,2012年地方财政收入(本级)为61077. 亿元。201 年1~11月累计地方财政收入(本级)62567亿元,同比增长1 .1%。如果依照这个比例推算,201 年全年地方财政收入(本级)将达到6.9万亿元。

  结合上述推算出的今年土地出让收入数据,201 年土地收入占地方财政收入(本级)的比例将在50%左右。

  北京工商大学贸易经济系副主任徐振宇此前提供给的一份统计显示,2004年~2012年的9年间,土地出让收入占地方财政收入(本级)的比例多数在四成到七成之间,最低的是2008的 6.21%,最高的是2010年的71.68%,其余有 年比例超过了50%,另外四年比例低于50%。

  不过,徐振宇并不完全认同上述数据能完整体现地方土地财政的现状,而是认为还应该从土地出让纯收益的角度来看问题。

  2008年~2012年5年间,地方政府土地出让总收入超过11万亿元。按照徐振宇的统计,这五年,地方政府土地出让纯收入约4.1万亿元。土地出让纯收入占地方财政收入比重,除了2012年为9.49%外,其他年份都超过了两位数,最高的2010年超过了 8%。

  此外,自2010年以来,土地出让纯收入占地方财政收入比重已经是连续两年下降。在徐振宇看来,除地方政府为防止资金过多上缴给上级政府而开始有意识地“打埋伏”外,另一个重要因素是《国有土地上房屋征收与补偿条例》的贯彻实施,以及农村居民维权意识的不断增长,地方政府被迫提高了征地和拆迁补偿标准,导致土地出让纯收入迅速降低。

  随着土地资产化进程的加快,从土地出让收入的角度来理解土地财政已略显简单。另一种分析框架是土地财政=土地税收收入+土地出让收入+土地收入。如果将三者相加,则地方财力依赖土地的程度将更加明显。

  更值得关注的是,随着土地出让市场化程度的提高,土地出让收入更加公开透明,但支出的公开透明程度却原地踏步多年。

  在财政部年中公布的“2012年全国财政决算”中,包括了2012年中央政府性收入决算表和2012年中央政府性基金支出决算表。但包括土地出让收入的地方政府性基金,则只有2012年收入决算表,而没有2012年地方政府性基金支出决算表。

  换言之,外界只能知道地方政府从土地出让过程中获得了多少收入,而不知道这些资金具体的支出情况。

  一线城市领衔

  201 年土地市场整体成交火热,如果分城市来看,可以发现一线城市及部分二线城市的土地市场“热得发烫”,而大部分三四线城市的土地市场则有些不温不火。

  据中原地产统计,截至12月2 日,北上广深四个一线城市合计土地出让金达5014亿元,相比2012年全年的2005亿元上涨150%。其中,上海全年土地出让金为2178亿元,北京紧随其后高达17 6亿元,广州和深圳分别为650亿元和450亿元。

  除了一线城市,部分热点二线城市亦成为房企布局的重点。截至发稿,201 年杭州成功出让225宗地块,成交金额高达1 27亿元,较2012年翻倍,同时也刷新了历史纪录;南京共完成84幅商住类用地的出让,总出让金额为794亿元,相比去年全年的 58亿元翻倍,同样创出历史新高。

  据克而瑞研究中心提供的数据,今年前11个月,全国5 个重点城市经营性用地成交面积同比增长21%,其中一线城市贡献率最高,同比增幅高达8 %,二三线城市分别提升了1 %及 4%;土地出让金方面,重点城市前11个月土地出让金合计同比增长67%,一线城市土地出让金涨幅更是高达195%。

  在多数业内人士看来,今年一线城市及部分二线城市土地市场的火爆,与品牌房企的“回归一二线战略”密切相关。

  数据显示,201 年前11月,万科[简介 最新动态]、绿地、保利[简介 最新动态]、中海[简介 最新动态]、恒大五大房企纷纷加大在一二线城市的投入,拿地金额和面积激增。绿地、恒大、中海在一二线城市的拿地金额占比均超过90%,其中绿地更是高达97%。保利和万科在一二线城市的拿地资金占比也分别高达87.4%和77%。

  一家A股上市中型房企的副总经理对表示:“很多房企原来去三四线城市做开发,但不少被套住了,最终他们还是认定了在一二线城市开发是相对安全的,所以都回来了。包括一些以前没有在一二线城市开发、在三四线开发赚了钱的房企,看到再在三四线城市开发空间不大,也往一二线城市挤,导致一二线城市现在土地市场非常热。”

  北京中原地产市场研究总监张大伟认为,与三四城市房地产市场的高库存、低去库存化、低增长相比,一二线城市更凸显出高利润、高周转、高去库存化的“三高”趋势。

  克而瑞研究中心预计,2014年的土地市场有可能呈现“先扬后抑”走势。具体来看,上半年各地推地热潮仍将持续,土地成交也将延续今年年底的良好局面,在这之后,成交量增长势头将有所缓和,一方面企业经过持续拿地后,土地储备较为充足,拿地积极性渐渐消退,另一方面,预计明年下半年融资环境将有所收紧,企业将加强资金管控。

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